マイホームの購入は、非常に高額な買い物で、消費税の税率変更はとても大きな影響を受けます。
土地には消費税はかかりませんが、建物にはしっかりと消費税がかっかてきます。
例えば、建物価格が1200万円の場合、
現在5%で、60万円ですが、
平成26年4月1日より8%となり96万円に
平成27年10月1日より10%となり120万円に引き上げられます。
また、マイホームの消費税は、契約時の税率ではなく、マイホームの引渡し時の税率が適用されるので注意が必要です。早めに契約しても、建築期間が長期間で引渡しがずいぶん先になって、アップ後の消費税が適用されることになれば大変です。
そこで、マイホーム購入時の経過措置があり、平成25年9月30日までの契約であれば、引渡しが平成26年4月1日以降であっても税率は5%が適用されます。
下記の早見表をご覧ください。
ただし、早見表にあるように、契約後に内容変更で価格が変わるなどの場合は引渡し時の税率適用になるので、ご注意ください。
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土地探しのチェックポイント その３ をご紹介します！
土地は同じ広さでもその形やどんな道路に面しているかによって
家の建築面積や床面積、住みやすさにも影響を与えます。
上記のような立地条件は土地の価格にも反映されます。
そういった形状、立地条件でチェックしておきたいポイントを紹介します！
※敷地の形状
敷地の形状はさまざまです。
建築基準法では「建築物の敷地は道路に２ｍ以上接しなければならないと
定められています。
専用通路のある旗型をした土地は面積に比べ有効に使える部分が少ない
（建築できる面積が少ない）土地や角地でも二面を道路に挟まれた三角形の
土地は建築をする上で注意する部分が多くなりそうです。
しかし旗型の土地では通常の単価より安くお得な場合もあるので
しっかりと物件を見て判断していきたいですね！
※日当たり
ここ数年は猛暑と言われるほど暑さが問題になっていますが元来、
日本では日当たりの悪い土地は嫌われてきました。
南面に広い庭を作りそこに接する部屋に縁側を設け日差しを入れるのが
昔ながらの日本家屋には多くみられますが、最近の住宅は
土地の広さもありますが庭が作れなかったり隣接する住宅との広さが
なかったりと昔からの採光は難しくなっています。
すでに家づくりをお願いする工務店・ハウスメーカーが決まっているので
あれば予め相談してみるといいですね！
※方角と家の配置
道路が南側にあれば「南向き」と広告にキャッチコピーとして
入っていますが、一概に向きだけで土地を選ぶのではなく
建物の配置や窓の位置、大きさなどを考えるだけで
十分な採光が得られます。
土地の方角だけにこだわらず、広さ、形状、設計力を考慮することが
重要ですね！
※現地確認を忘れずに
土地の広さ、形状、方角は住む人のライフスタイルによりけりです。
十分に物件資料や地図などを参考にしてから現地へ行き
実際に生活をするイメージをしてみましょう！
現地に行って確認できることは風通し、高低差、車で通行する際の
不便さなど図面では分からないことが多々あるのでチェックです！
チェックポイント その３
・変わった形の土地はしっかり調べましょう
・日当たりの良し悪しは方角だけにこだわらない
・現地に何回か通って下調べをしましょう！
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先日のニュースにて住宅ローン減税の期間が延長されるかも・・・と
報道されてましたね。
そもそも住宅ローン減税というのは何かといいますと
年末時の住宅ローン残高の１％の額が
所得税・住民税から１０年間控除（減税）されます。
※一般住宅の控除対象限度額は２０００万円
１０年間の合計最高控除額は２００万円
※長期優良住宅の控除対象限度額は３０００万円
１０年間の合計最高控除額は３００万円
（平成２５年に居住した場合）
詳しくはこちら → → → 財務省HP内 住宅ローン減税制度の概要
そんな住宅ローン減税は当初平成２５年１２月末で期限が切れる予定でしたが
新年度・平成２５年度の税制改正で政府が検討している消費税率の引き上げで
住宅を購入する人の負担が増えることから来年の１月以降
５年程度延長する方向で調整に入りました。
さらに減税額の拡大や所得が少ない人には住宅ローン減税だけでは
負担軽減が十分ではないとして新たに現金を給付する制度を設ける方針のようです。
政府は今月２４日に取りまとめる予定の
新年度の税制改正大網に盛り込むことにしているようです。
また決定次第ブログに書いていきたいと思います。
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選挙も近くなり消費税増税の議論が活発になってきていますが
不動産を取得しようと思うと気になりますよね？
そこで、今回は
不動産の取引において、消費税の非課税取引とされる主なもの
を紹介します。
以下が主なものです
・事業者ではない個人が住宅等の不動産を譲渡する場合
・個人事業者が生活の為に使用している住宅を譲渡する場合
（賃貸用の住宅を譲渡する場合には課税対象となります）
・土地の譲渡
（地上権、土地の賃借権、地役権などを含み温泉利用権は含まれない）
・土地の貸付け
（一ヶ月未満単位の一時使用による貸付けを除く）
（借地権の地代、更新料、名義書換料は非課税）
・住宅の貸付け
（居住の為に使うことが契約上明らかなものに限る）
・事務所等の賃貸借契約にかかる権利金や保証金のうち返還すべき性質のもの
・マンションの管理費・修繕積立金
などがあります。
※譲渡
おおまかには「売却」の事。
ただし「売却」は普通に考えれば当然ながら有償であるのに対し
「譲渡」には無償の場合も含まれる。
権利や財産、法律上の地位などを譲り渡すのが「譲渡」であり、
法律・税金関係の条文や規定などでは「売却」という用語は使われない。
なんでもかんでも消費税を払わなければならないか
といえばそうでもない不動産取引もあるので
不動産取引をされるときは、しっかり勉強してからにしましょう！
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土地探しのチェックポイント その２ をご紹介します！
今回は家を支える地盤を中心に自然災害や
造成の問題点などをチェックしていきましょう！
※地盤調査
最近では中小規模の会社でも積極的に地盤調査を取り入れているところが
多いですが、もし施工者が地盤調査を行わない場合
施主自ら地盤調査会社に依頼することをおすすめします。
例えば
「地盤 保証」で検索して出てくる地盤保証をしている会社による地盤調査をもとに
して審査をし、適合と判断すると不同沈下（地盤が不均等に沈下すること）で
地盤が崩壊したとき１０年間にわたり建物と地盤の保証を行なってくれます。
（保証内容は会社によって様々です）
しかし、地盤調査は土地を購入してからの工程になるため、もし地盤調査で軟弱地盤と
判定されると基礎をより強いものにする必要があり予算を超えてしまうこともあります。
こういったリスクを減らすためには、土地探しの段階で
地盤に問題がないかあらかじめ調べておくと安心です。
※軟弱地盤を見極める
・水が集まりやすい地形
日本は世界的にも軟弱地盤が多いとされています。
海、河川、池や湖沼のそばは注意が必要です。
坂のある街並では坂の下の土地が低く水が集まりやすいので気をつけましょう。
見た目ではなかなか判断できないので、周辺に古くから住んでいる方へ
ヒアリングをしてみるのも一つの手かもしれません。
上記のような軟弱地盤と言われる場所に建物を建てる際は
地盤改良を行なってから建築になると思います。
買う前にしっかりと確認しておきたいポイントですね。
・傾斜地の盛土
傾斜地はそのままでは有効に利用出来ないため
通常は盛土または切り土によって平らな土地に造成をします。
切り土は元の地山を切り取った部分
盛土は傾斜のある地山に土を盛り固めた部分
盛土部分は締め固めが不十分な場合だと地盤の強さが均一にならず
不同沈下を起こすかもしれません。
事前によく調べてから選びたいですね。
・現地を調査してわかること
土地探しでは現地を調べることが大切です。
例えば
造成されて間もない土地なら、雨が降っている時やその直後に地面を見ましょう。
水たまりができていないようなら、土の締め固めが十分でない可能性があり
水を吸い込んでいる可能性があります。また、鉄の棒などを地面深く簡単に
突き刺せるようであれば要注意です。
※プロの力を有効に使いましょう
軟弱地盤かどうかの見分け方のポイントはいくつか挙げましたが
実際に地盤調査をしたわけではなく確証はありません。
そこで、参考になるのが過去に行われた地盤調査の結果です。
地盤や地質の調査などを専門に行なっている会社もあり
無料で過去の調査結果を閲覧できるサイトもあるので
そういったものも活用してはいかがでしょうか！
※地震などの自然災害と土地
軟弱地盤は地震の揺れが大きくなる傾向にあります。
また、軟弱地盤に多くの雨が降ると傾斜地では土砂崩れの恐れが高くなります。
台風や集中豪雨による水害は、雨の多い地域、台風の通り道になりやすい地域
氾濫しやすい河川の沿線、周りより土地の低い地域など過去の災害記録や
地図から予想がつくものです。
こうした土地は、水害に遭いやすいだけではなく水はけが悪いことから
軟弱地盤となりうる可能性があるので十分に注意しましょう。
チェックポイント その２
・地形や周辺の様子を観察しましょう
・地震などの自然災害に関するデータを調べましょう
・家を建てる前には必ず地盤調査を行いましょう
前回までのチェックポイントはこちらから → → → その①
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